Thursday, September 11, 2008

Про падающие индексы и Фанни-Мэи.

Спонсор месяца - Earn money with your rx pharmacy traffic!

Сайт дня (как попасть) - parabellum07.livejournal.com

Я поражаюсь крикам по поводу падающих индексов РТС и ММВБ. Представьте себе такую ситуацию. Вы живете в коммуналке в Москве в пятикомнатной квартире. Две комнаты ваши. Три комнаты – не ваши. Цены в Москве, сами понимаете – запредельные. Скажем, сто тысяч за комнату. Конечно, с одной стороны вам радостно, что у вас недвижимости на двести тысяч. Но с другой стороны, вы понимаете, что вы никогда не сможете выкупить своих соседей. И обречены на вечную жизнь в коммуналке. Но вдруг цены резко рухнули. Допустим, комната теперь стоит не 100 тысяч, а 50. Да, теперь и ваша доля ужалась до ста тысяч вместо двухсот. Но теперь вы можете взять и купить одну комнату у соседей. А если падение продолжится, то еще.

Насколько я знаю, доля иностранцев на нашем рынке – 60% (отсюда и пример с пятикомнатной квартирой). Поэтому если эти иностранцы сбрасывают наши акции – то и слава богу. Тут, правда, нужно оговориться, что акции некоторых наших компаний вообще ничего не стоят, ибо все игры в капитализацию проводились исключительно ради того, чтобы побольше кредитов на западе набрать, но тем не менее. Дети мои, падающие индексы (если вы собираетесь быть net buyer, то есть покупать акций больше, чем продавать) это ВЕЛИКОЕ БЛАГО.

Подобный же идиотизм – национализация Фанни и Фредди. В чем теоретическая база национализации Фанни и Фредди. Эти две конторы были созданы государством для того, чтобы массово скупать ипотечные кредиты. Они были затем частично приватизированы по непонятным причинам. Фанни и Фредди всегда привлекали деньги на очень выгодных условиях, так как считалось, что у них есть госгарантии. В последнее время облигации этих контор стали не такими привлекательными из-за кризиса жилья. Люди начали палиться «а что если никаких госгарантий нет». Как следствие, выросли проценты по займам. Если проценты выросли по займам для Фанни и Фредди, то это означает, что и ипотека становится более дорогой. Поэтому чтобы ипотека не была такой дорогой, американцы официально национализировали две этих конторы, чтобы спрэд по облигациям уменьшился (чтобы кредиты подешевели). Ура правительству, так?

Немного математики. Средняя цена дома с США была недавно в районе двухсот тысяч баксов (и имела тенденцию к падению). В такой ситуации никто из частников не хотел выкупать ипотечные бумаги. Фанни и Фредди были единственными, кто это делал. На них приходиться 90% всех выкупленных облигаций в 2008 году (ранее их доля была 50%). Государство фактически заставляло Фанни и Фредди делать это – это их предназначение и смысл существования.

Питер Шифф сделал небольшие прикидки, согласно которым средняя цена дома в США может упасть до 100-130 тысяч. Звучит нереально, но Шифф исходил из следующего. Первое – Фанни и Фредди лопнут или будут вынуждены значительно сократить свою активность. Если некому выкупать ипотечные бумаги, то процент по ипотеке резко пойдет вверх. Плюс, в условиях падающих цен банкиры возвратятся к тому, что будут требовать первоначальный взнос в районе 10-15-20%. Я жил в США и могу сказать вам – для американца накопить 20 тысяч это подвиг. 40 тысяч – это суперподвиг. Поэтому я согласен с выводами – рынок в таких условиях рухнет, особенно в условиях растущей безработицы. Покупателей просто не станет.

Теперь подумайте – а так ли это плохо? Ведь при первом сценарии, когда американцы делают «благое дело», они стараются сдержать падение цен на жилье. Во втором сценарии цены резко падают. Какой дом дешевле – тот, что за 200 тысяч или тот, что стоит 100-130 тысяч?

Это не праздный отвлеченный разговор, потому что к России это тоже имеет прямое отношение. На том же РБК ноют – половина коммерческих банков перестали выдавать ипотеку. А те, что продолжают, вынуждены повышать проценты, так как для них стоимость заемных средств тоже возросла. АИЖК (наш госаналог Фанни и Фредди) начинает ужесточать требования по закладным. В результате, утверждают эксперты РБК – рынок ипотеки в России может умереть, так и не родившись.

Блядь, и СЛАВА БОГУ. Любой вменяемый человек, который собирается улучшать свои жилищные условия (то есть быть net buyer жилья) должен ПРЫГАТЬ И РАДОВАТЬСЯ. УРА-УРА-УРА, ИПОТЕКА В РОССИИ СДОХЛА НЕ РОДИВШИСЬ!

Я отчетливо помню, когда однушка в Калининграде стоила 15 тысяч баксов в районе 2000 года. Я свою купил за сорок два года назад. Теперь однушка у нас стоит где-то в районе 80 тысяч. Люди считают, что ипотека – это благо, потому что ты можешь накопить первоначальный взнос, а потом годами расплачиваться. Ибо все так дорого. Но ипотека в России (читай в условиях дикого дефицита жилья) означает, что раньше ты мог накопить 15 штук и купить квартиру, а теперь – это только первоначальный взнос.

Смерть ипотеки в России будет относительным благом. Ипотека подняла цены, что разогрело гланды жадности строителей. Они начали строить наконец-то. Но по таким ценам платежеспособный спрос уже давно выбран, что бы там не пиздели риэлторы. Уберите ипотеку, и вы получаете пустые многоэтажки, где выкуплено процентов 30% квартир. Остальные будут пустовать. Строители, разумеется, не захотят снижать цены, но кредиты надо отдавать, и банкиры позаботятся о том, чтобы строители начали продавать. И падение цен на треть тогда обеспечено. А может еще больше.

Я привожу вам эти примеры, потому что экономисты ебут нам мозги. Человеку понятно, что если цены на колбасу снизятся – то это хорошо. Тогда за те же деньги можно купить больше колбасы. История с падением индексов и смертью ипотеки – это такое же позитивное явление. Да, кому-то от этого будет очень больно, но для большинства людей это благо. Так что burn motherfucker, burn.

Как пройти техосмотр и не умереть от злости

Война+реклама+патриотизм=?

Как рождались имена известных брендов, или когда не нужен нейминг

Патриотизм - дибилизм

Не нравится реклама в твоем ЖЖ? Размести свой блог на нормальном хостинге.

Дверь и замки не смешно ? Ткни и проверь

24 способа блогеру привлечь музу

Менталитет героя #2

Спонсор месяца - Earn money with your rx pharmacy traffic!

23 Comments:

Anonymous Anonymous said...

Дмитрий, как всегда - на коне. Жду с нетерпением, если это сбудется. С фондового рынка забрал бабло еще летом, когда дочь родилась.

1:18 AM  
Anonymous Anonymous said...

Сейчас индекс РТС уже на уровне начала 2006 года, есть какие-то предположения долго он еще падать будет? И не пора ли через недельку начинать покупать паи доходных в прошлом ПИФов или напрямую акции компаний?
Когда рынок начнет расти (куда ему деваться? надеюсь, до кризиса еще годик есть) деньги, вложенные в акции, через год можно смело множить на 1.5-2.

2:25 AM  
Anonymous Anonymous said...

Я конечно мало что смыслю в экономике, но как то в моей голове не укладывается как может гибель ипотеки быть выгодна обычному человеку?
Ведь для многих это была единственная реальная возможность купить себе жилье не через 10-20 лет, а сейчас.
Для наглядности приведу пример, я живу в городе со средней зарплатной 15к руб./мес (ну допустим даже 20) при этом малосемейка на окраине стоит порядка 1кк рублей, т.е. даже чтобы заработать на самую отстойную квартиру среднему человеку придется копить (отказывая себе почти во всем) более 5 лет, но это если не будет инфляции и цены на жильне не поднимуться (а они за последние 3 года выросли в 2 раза!)
Теперь более конкретный пример: мой друг сумел за 3 года сумел создать достаточно прибыльный бизнес (не знаю точную его зарплату но думаю, что чистыми он имеет ~40k руб./мес). Уже достаточно давно хочет покупать себе свою квартиру, но малосемейка на окраине его не очень устраивает, а подходящая квартира стоит 2kk рублей, т.е. опять же ему придеться копить лет 5, а все это время продолжать жить с родителями. Однако благодаря импотеке он уже сейчас купил себе квартиру.
Конечно ему придется расплачиваться еще 10 лет, но если его бизнес будет развиваться он имеет все шансы досрочно погасить кредит года за 4 и при этом все это время он уже живет в своей квартире, так что плохого в ипотеке?

3:30 AM  
Anonymous Anonymous said...

Эмиль. Представьте, что со смертью ипотеки малосемейка на окраине стала стоить не миллион, а, к примеру, 400 тыс.руб. Что для вас лучше?

4:33 AM  
Anonymous Anonymous said...

Наивно думать, что ипотека умрет. Выживет. Покупка в кредит (в том или ином виде) жилья - это сложившаяся практика во всем мире. Кризис пройдет, затем все медленно будет восстанавливаться.

4:44 AM  
Blogger Banana Paradise said...

Хм... У каждого абрама своя программа. Я со своей колокольни прокукарекаю. Колокольня в Минске находится. Было дело в далеком 94 году. В те времена такого ругательного слова как ипотека у нас не знали. Называлось это кредит на квартиру. Получить по тем временам его было не то, что сложно а практически нереально. Потому как проценты были зверскими, а поручители должны были быть серьезными. Один мой знакомый, которому порядком уже надоело мыкаться по съемным хатам, таки решился и оформил кредит на квартиру. Сксжу сразу. В те времена однокомнатная квартира стоила у нас 8-9 тысяч, а зарплата по стране была средняя то-ли 30 то-ли 50 долларов. Я уже точно не помню. Зарабатывали мы с ним тогда прилично аж по 100 долларов в месяц. Оформил он значит кредит. на 15 лет. С ежемесячным платежом в 200 долларов. то бишь считай с одной стороны это четырехкратная переплата стоимости квартиры, а с другой, ежемесячный взнос в размере двух заработных плат. Мы ему все твердили, что это полная жопа, что он себя похоронил заживо и все такое. Однако, прошел год, за ним другой, за ним третий. Инфляция вызвала рост зхарплаты, и вот уже 200 долларов не две месячные зарплаты а одна, а потом половина, а потом четверть. он как раз совсем недавно заплатил последние 200 долларов за свою квартиру. Итого он выплатил 36000 долларов. за квартиру, которая стоила 9000 долларов на момент его вселения. Сейчас его квартира стоит чуть больше 100000 долларов. Вопрос к Диме Давыдову. Где его наебали?

5:11 AM  
Anonymous Anonymous said...

Эмиль, ипотека - одна из причин роста цен на жилье. Если ее не будет, люди не смогут покупать себе жилье, следовательно цены вынуждены будут опуститься до того уровня, когда они смогут это делать без ипотеки.

ice: если "все так делают", то из этого не следует, что делают правильно и, тем более, будут так делать всегда.

Дмитрий: Я тут пробежался по графикам ПИФов и увидел такую интересную картину - деньги из финансового сектора за эти недели перекачевали в недвижимость. Практически все ПИФы в минусе, а в ПИФах недвижимости бурный рост. Лично мне кажется, что стабилизация финансового рынка и моссовая скупка активов на минимуме при таком раскладе может сыграть спусковым крючком падения рынка недвижимости.

5:19 AM  
Anonymous Anonymous said...

Расскажите, почему наопить 20000 для американца = это подвиг. Структуру расходов мы знаем. Интересует психология.

5:23 AM  
Anonymous Anonymous said...

> а они за последние 3 года выросли в 2 раза!

в частности из-за ипотеки они и выросли.

5:47 AM  
Anonymous Anonymous said...

>>"Представьте, что со смертью ипотеки малосемейка на окраине стала стоить не миллион, а, к примеру, 400 тыс.руб."

Что-то с трудом вериться, что исчезновение ипотеки приведет к настолько сильному падению цен на недвижимость..
А вообще согласен с тем что едва ли в ближайшее время ипотека может исчезнуть.

5:57 AM  
Blogger Александр said...

Классный пост! Спасибо! Я именно сейчас и тем занимаюсь, что скупаю акции на ММВБ на горизонт от 5 лет!
Полно разделяю твое мнение.

8:28 AM  
Anonymous Anonymous said...

> Однако благодаря импотеке он уже сейчас купил себе квартиру.

Опечатка прямо по Фрейду :)). Вот это вы на самом деле думаете об ипотеке.

9:47 AM  
Anonymous Anonymous said...

да, экономисты, суки, действительно черти еще те...
в свое время из-за "предсказаний" этих идиотов я потерял почти 2 миллиона баксов на фьючерсах

больше я этих кретинов не слушаю

особенно их надо игнорировать в агробизнесе, себе дороже будет

1:29 PM  
Anonymous Anonymous said...

Лихие цены на жильё у вас в Калининграде...
У нас на севере вот еще держатся в районе 1 500 000 рублей за однокомнатную...Впрочем у нас и офшора нет, как у вас...
Дмитрий, вы удачно спрогнозировали экономический спад в америке. Не получится ли у вас спрогнозировать падение процентной ставки на ипотечное кредитование в нашей любимой стране?

9:04 PM  
Blogger AlexPraga said...

Дима, ваши рассуждения про ипотеку в России они может и правильны как минимум на 70%, но на с другой стороны они однозначно отражают позицию уже СОСТОЯВШЕГОСЯ собственника жилья. А что делать тем у кого жилья нет? да кабала, да рабство, но жить то как-то надо.

Ты бы сам сейчас нашел 80 килобаксов на свою квартиру без кредитов и ипотеки? Да фиг там.

Рассуждения про экономику меня умиляют, когда люди водят пальцем по графику и говорят, дескать ежели бы здесь купить, а вот тут продать... можно было бы столько-то наварить итд.

Смотреть на ситуацию со стороны может только тот, кто и сам в этой ситуации - сбоку.

Привет из Владивостока. Уже 45 дней тут живу.

11:37 PM  
Anonymous Anonymous said...

Жжжесть =)

Если зайти с начала ипотечной истории, то возникает такой вопрос -- если квартиры тогда стоили условные 15К и это была доступная цена, то как ипотека вообще могла начаться? Для банкиров продажа денег таким способом имела смысл только при условии, что кто-то их будет покупать. Т.е. были люди, которым взять ипотеку тогда было проще и выгоднее, чем самим накопить те 15К.

Теперь середина этой истории -- а на чем вообще основывается тезис "в высоких ценах виновата ипотека"? Можно привести ссылку на цифры со структурой спроса, росте спроса и предложения и т.п. Может все дело в росте реальных доходов населения, или, к примеру, в слишком жестком регулировании строительного рынка, мешающем строительству? В Мск, если не ошибаюсь, объемы ввода нового жилья в этого году резко упали. Короче, есть много факторов, влияющих на цены, поэтому надо смотреть на цифры.

Ну и в конец истории. Допустим, ипотеку запретили. Давыдов считает, что после этого цены на жилье упадут. Цены меняются при изменении соотношения спроса и предложения. Ergo, Давыдов утверждает, что отмена ипотеки выразиться в увеличении предложения по отношению к спросу, или, что тоже самое, в уменьшении спроса по отношению к предложению. Либо начнут больше строить, либо меньше покупать. Первое мне кажется невероятным, второе - печальным. Ведь мы же отменили ипотеку для того чтобы люди больше покупали, а получилось... как всегда, короче.

Мне это напоминает предложение какого-то киевского блогера, который где-то год-два назад предложил хохлам не покупать квартиры в ближайшие полгода, в следствии чего цены упадут (и, конечно же, станут ,"справедливыми",), и вот тогда можно будет купить хаты, не переплачивая и не отдавая кровные средства жидомассонам и прочей контре. Удивительно! Человек смог сам сообразить, что для того, чтобы уменьшить цены нужно уменьшить спрос, но вот подумать в обратную сторону, понять, что при увеличении спроса цены снова тоже станут расти, у него не получилось! Парадокс!

3:58 AM  
Blogger Vit said...

Banana, читайте рекомендованного Давыдовым Нассима Талеба - "Одураченные случайностью"

Талеб объяснит, где кидок.
В двух словах - на одного, у кого получилось, по миру ходит сто бомжей.

4:00 AM  
Blogger TylerDurden said...

Интересный пост, спасибо.

Также вторичен лично для меня вопрос "будет ли жива в ипотека?" по сути своей. То есть форма уплаты стоимости жилья в рассрочку с оплатой стоимости занятых денег.

Banana Paradise
Вы приводите пример ситуации когда конъюктура как раз того рынка, который скоро, согласно обозначенному прогнозу, потерпит кризис, только складывась..проще говоря всё только начиналось и рост был актуален


Больше всего верна мысль о том, что то же самое будет стоит меньших денег. Строительный рынок зажрался, ещё в 2005 или 06 году квартира по России в среднем стоила на 89% выше своей себестоимости. Эта ситуация ненормальна, когда такой важный аспект очень плотно связанный с демографией никак не регулируется ни законодательно, ни самим рынком. По крайней мере до нынешних времён.


Даже если и ипотека умрёт, то вполне возможным будет долевое строительство, которое, возможно длительнее по срокам возведения, но и ощутимо более доступное и дешёвое. Сговорчивых строителей точно будет больше. Когда группа людей строит себе дом, скажем, в течение нескольких лет, ей проще следить за сметой и не платить уже выставленную цену, в которую уже вложено неизвестно что (а хотя чего таить - сверхприбыли!). К тому же строить будет та фирма, которая согласиться это делать за меньшую сумму. Может быть и утопично, но это пока.

11:54 AM  
Anonymous Anonymous said...

"Средняя цена дома с США была недавно в районе двухсот тысяч баксов"

"Средняя цена дома в США" - это ещё более жёсткий идиотизм, чем средняя температура по больнице.

3:29 AM  
Blogger cosmichorror said...

Вывод правильный, но объяснение неверное имхо - от того, что жилье упадет, оно доступнее не станет, ибо просто так оно не упадет - упадет наша с вами покупельская способность, и только как следствие этого - в догонку за ней устремятся цены на жилье.

Кароче - масштабный кризис. Кому и чем он может быть выгоден? Откат рынков на уровни десятилетней давности.... Ну только тем умникам, что считают 'вот выпал бы мне второй шанс...' Вот, тока, боюсь - рынки опять окажутся умнее ;-))

3:55 AM  
Anonymous Anonymous said...

Хотел спросить, знаешь ли ты про шоу http://noagenda.mevio.com/

12:17 AM  
Anonymous Anonymous said...

Человеку понятно, что если цены на колбасу снизятся – то это хорошо. Тогда за те же деньги можно купить больше колбасы.

Признаться, удивлен прямотой и бесхитростностью Вашего подхода к объяснению. Конечно, для человека хорошо, когда колбаса дешевеет.

Вопрос в том, а чем зарабатывает на жизнь этот человек?

Допустим, он парикмахер. Хорошо ли для него, если работники колбасного цеха по соседству станут реже посещать его парикмахерскую?

Ха! скажете Вы - надо смотреть, на соотношение уровня падения цен на колбасу и уровня падения доходов парикмахера!

Вы скажете - если цена упала на 30%, а доходы парикмахера на 10% - то он в выигрыше! А я бы Вас спросил, а с чего Вы взяли, что доходы парикмахера упадут на 10%, а не на 40%, скажем?

Хотя не скажете - если б хотели, то сказали бы сразу в этом посте.

Хотели бы - сказали бы, что все в этом мире взаимозависимо, что если кому-то стало хорошо от падения цен, то кому-то другому стало плохо. Что падение цен на колбасу может привести к разорению колбасной промышленности и замещению её импортом с итоговым повышением цены - ну, как вариант.

И уж тем более сказали бы, что резкие колебания неизбежно выводят систему из равновесия, нарушают привычный порядок вещей и уклад жизни, ломают планы и вносят свои коррективы.

Но Вы отчего-то решили упростить ситуацию до предела и выставить ее в таком вот линейно-однобоком виде. Как для детишек в ясельках.

3:20 PM  
Anonymous Anonymous said...

ПОЖАЛУЙСТА ПРОЧТИ!!!! ПОЖАЛУЙСТА ПРОЧТИ!!!! ПОЖАЛУЙСТА ПРОЧТИ!!!! ПОЖАЛУЙСТА ПРОЧТИ!!!!

Привет, ребята! Я так рад, что получил у меня Луанку. Моя чистая банкоматная карта может вывести $ 2000 ежедневно. Я получил его с прошлой недели, и теперь у меня бесплатно бесплатно 14 000 долларов. Пустой банкомат снимает деньги с любых банкоматов, и на нем нет имени, оно не прослеживается, и теперь у меня есть деньги для бизнеса и достаточно денег для меня и моей семьи, чтобы жить дальше. Я очень рад, что встретил Энни, потому что я встретил Два человека до нее, и они взяли мои деньги, не зная, что они мошенники. Но теперь я счастлив. Энни отправила карточку через DHL, и я получил ее через два дня. Получите от нее свою собственную карточку, теперь она не похожа на другого мошенника, притворяющегося картой банкомата, она бесплатно дает помощь людям, даже если это незаконно, но это помогает много, и никто никогда не попадается. Я благодарен Энни, потому что она внезапно изменила мою историю. Карта работает во всех странах, кроме Мали и Нигерии. Адрес электронной почты Энни atmhacker2015@gmail.com

3:03 PM  

Post a Comment

<< Home