Современная Экономика И Кризис Индикаторов. Почему Доступное Жилье Становится Недоступным.
Спонсор месяца - #1 Online pharmacy affiliate program!
В современной экономике есть такое понятие, как "кризис индикаторов". Если коротко, то проблему можно описать следующим образом - современные экономисты становятся все более и более безграмотными в фундаментальном плане и полагаются на индикаторы рынка, которые неизбежно приводят к грандиозным провалам. Продемонстрировать "кризис индикаторов" проще всего на примере МММ или краха дот комов (который был очень похож на МММ тем, что инвестиция в 1000 долларов в доткомы превратилась в 5 баксов).
В чем суть "кризиса индикаторов". Если вы понимаете фундаментальную экономику (что деньги не берутся из ниоткуда), то вы можете точно предсказать, что пирамида МММ или доткомов рухнет - как это сделает любой "реальный экономист", человек анализирующий фундаментальные принципы. Почему? Потому что эти компании не генерят доходов и реально ничем не занимаются - значит они реально ничего не стоят, какой бы не была текущая цена акций на рынке.
Теперь представьте себе, что вы - "техник" (занимаетесь техническим анализом). Вы видите различные фигуры, голову и плечи, высчитываете средние плавающие, и делаете на этой основе какие-то выводы. Вы может быть даже оказываетесь правы в ряде случаев. Но никакой технический анализ не может подменить реальную экономику. И поэтому техник неизбежно проигрывает войну, даже если он выиграл несколько локальных битв, образно говоря.
Давайте, к примеру, возьмем проблему "доступного жилья". Любой "реальный экономист" (или "честный экономист", как их еще называют) скажет вам простую вещь - если есть свободное жилье, оно доступно, если нет жилья - оно недоступно, поэтому единственный путь для решения проблемы доступного жилья - это иметь (построить) больше свободного жилья. Никакого другого способа решения проблемы ПРОСТО НЕТ И НЕ МОЖЕТ БЫТЬ.
Вы слышите по телевизору бесконечные стоны по поводу того, что нужно делать доступной ипотеку, понизить ставки, дать молодым семьям бесплатно деньги на первоначальный взнос или вообще его отменить. И это сделает жилье доступным. Экономисты, которые про это говорят должны быть немедленно кастрированы.
"Честные экономисты" чешут репу, говорят, что доступное жилье можно сделать только строительством и если вы делаете жилье дешевле другими способами (через низкие ипотечные кредиты), то на самом деле вы делаете жилье ДОРОЖЕ. Парадокс? Совсем нет - ибо так работает "честная экономика". Давайте посмотрим, как это произошло на примере США (точно такой же процесс происходил в Британии, Европе, Ирландии, Австралии и частично у нас в России)
С 1896 года по 1995 цены американских домов росли практически вровень с инфляцией (на графике это выглядит, как реальный рост, но это не совсем так). Потом, как видно из графика, с 1995 по 2005 стоимость домов более чем удвоилось. Почему это произошло? Из-за "доступности жилья".
Как покупается жилье заграницей? Традиционно, надо было сделать 20% начальный взнос и потом платить по 8-9% годовых (так было до середины 90-х). Постепенно (через эмиссию ничем не обеспеченных денег) условия менялись. Первоначальный взнос упал до нуля, а ставка по кредиту упала до 4-6%, а ARM была и того ниже, иногда по 2.5% в год (ниже реальной инфляции).
Все это привело к тому, что ежемесячные взносы упали. Или, более точно, за тот же ежемесячный платеж, можно было взять больше денег в кредит и (в теории) купить себе "больше дома". И все бросились покупать дома, что неизбежно приводит к повышению стоимости.
Давайте теперь посмотрим на фундаментальные факторы. Если в 1995 году стоимость дома была более ста тысяч, то дом можно было купить за 3-3.5 года. Зарплата за этот период у американцев не росла (только в соответсвии с инфляцией) и дом в 2007 году можно было купить за 6-7 годовых зарплат. В некоторых штатах этот показатель был 10 лет. Очевидно, что жилье становилось ВСЕ МЕНЕЕ И МЕНЕЕ ДОСТУПНЫМ.
То есть с одной стороны жилье вроде становится дешевле, потому что ежемесячные платежи маленькие, но с другой стороны дороже (по цене). Одновременно дешеветь и дорожать ничего не может, значит, как учит "реальная экономика", что-то не так и коррекция неизбежна.
Это - пример классического противоречия индикаторых экономистов и честных экономистов. В США, в отличие от России, строят много и хорошо, поэтому у них нет проблем с тем, чтобы физически построить больше домов. Но любой "честный экономист" скажет вам, что если традиционно дом стоил 3.5 годовых зарплаты, то единственный сценарий, при котором возможен рост цены домов - это рост реальных зарплат. Если зарплаты растут, то цена на дома может расти, иначе никак.
Нет, говорят "индикаторщики". Цены на дома будут расти потому что ... (далее идет перечисление причин, от желания иметь второй дом, до "инвестирования", до "иммиграции" и так далее).
Самое интересное, что мы видели в США грандиозный рост home ownership - на 10% за этот же десятилетний период. "Честные экономисты" видят это и говорят - доходы не росли, люди не могли позволить себе эти дома, ибо на самом деле они становились не более доступными, а более дорогими (за дом нужно было работать в два раза больше лет), поэтому какими бы не были ставки и доступность кредитов, Мистер Рынок заберет эти дома, а цены рухнут. Собственно, это мы и видим сейчас.
(Если вам интересна ситуация на американском рынке жилья, рекомендую вам http://www.doctorhousingbubble.com/ и http://thehousingbubbleblog.com/)
Я привел в пример рынок жилья, потому что нам предстоит пройти через подобную штуку. Жилье может стать доступным, если его больше будут строить, а люди будут богатеть (ведь строительство жилья надо чем-то оплачивать). Иначе никак. Но если история нас чему и учит, так это тому, что люди ненавидят фундаментальные причины - они хотят чтобы все бралось из воздуха или чтобы Путин решил все проблемы (ну-ну). Так что будет интересно, ибо я уверен, что ботва с доступными кредитами и раздача денег молодым семьям, как способ решения проблемы доступности жилья будет активно продвигаться у нас, несмотря на то, что никаких проблем таким способом не решить. По крайней мере, часть из нас уже предупреждена.
На этой неделе я расскажу, почему с точки зрения "честной экономики" опционные программы - это грабеж акционеров, почему современный фондовый рынок похож на МММ, что такое бинарная экономика и что скрывается за внешнеторговом дефицитом США.
А пока почитайте вот это:
Услуги аутсорсинга для студий веб-дизайна
40 лучших дизайнерских обзоров зимы
Китайские бренды: скрытая угроза
Свежие фото новых MacBook Air, MacBook Fire и MacBook Water
В Постовой попасть очень просто, достаточно, чтобы о вас написали в одном из блогов, которые я читаю. Это первый вариант. И второй вариант, это кинуть 25 баксов (три анонса - идеальный вариант для интересных блогов) на кошелек Z783727074148 или 600 WMR на R857566172303 и связаться со мной Deaddybear AT Mail RU.
P.S. Еще я зарабатываю на продаже рекламы в блоге, PickyDomains, Перце, PPP, MaxBounty, TLA, Кубике, RegNow и Копейке. Рефам помощь, на конкретный вопрос - конкретный ответ. Со "спали тему" и "с чего начать" просьба не беспокоить, все темы давно обсосаны в Копейкиного форуме и у ИжБомжа. И даже не думайте подписываться на мой RSS-Feed
Спонсор месяца - #1 Online pharmacy affiliate program!
В современной экономике есть такое понятие, как "кризис индикаторов". Если коротко, то проблему можно описать следующим образом - современные экономисты становятся все более и более безграмотными в фундаментальном плане и полагаются на индикаторы рынка, которые неизбежно приводят к грандиозным провалам. Продемонстрировать "кризис индикаторов" проще всего на примере МММ или краха дот комов (который был очень похож на МММ тем, что инвестиция в 1000 долларов в доткомы превратилась в 5 баксов).
В чем суть "кризиса индикаторов". Если вы понимаете фундаментальную экономику (что деньги не берутся из ниоткуда), то вы можете точно предсказать, что пирамида МММ или доткомов рухнет - как это сделает любой "реальный экономист", человек анализирующий фундаментальные принципы. Почему? Потому что эти компании не генерят доходов и реально ничем не занимаются - значит они реально ничего не стоят, какой бы не была текущая цена акций на рынке.
Теперь представьте себе, что вы - "техник" (занимаетесь техническим анализом). Вы видите различные фигуры, голову и плечи, высчитываете средние плавающие, и делаете на этой основе какие-то выводы. Вы может быть даже оказываетесь правы в ряде случаев. Но никакой технический анализ не может подменить реальную экономику. И поэтому техник неизбежно проигрывает войну, даже если он выиграл несколько локальных битв, образно говоря.
Давайте, к примеру, возьмем проблему "доступного жилья". Любой "реальный экономист" (или "честный экономист", как их еще называют) скажет вам простую вещь - если есть свободное жилье, оно доступно, если нет жилья - оно недоступно, поэтому единственный путь для решения проблемы доступного жилья - это иметь (построить) больше свободного жилья. Никакого другого способа решения проблемы ПРОСТО НЕТ И НЕ МОЖЕТ БЫТЬ.
Вы слышите по телевизору бесконечные стоны по поводу того, что нужно делать доступной ипотеку, понизить ставки, дать молодым семьям бесплатно деньги на первоначальный взнос или вообще его отменить. И это сделает жилье доступным. Экономисты, которые про это говорят должны быть немедленно кастрированы.
"Честные экономисты" чешут репу, говорят, что доступное жилье можно сделать только строительством и если вы делаете жилье дешевле другими способами (через низкие ипотечные кредиты), то на самом деле вы делаете жилье ДОРОЖЕ. Парадокс? Совсем нет - ибо так работает "честная экономика". Давайте посмотрим, как это произошло на примере США (точно такой же процесс происходил в Британии, Европе, Ирландии, Австралии и частично у нас в России)
С 1896 года по 1995 цены американских домов росли практически вровень с инфляцией (на графике это выглядит, как реальный рост, но это не совсем так). Потом, как видно из графика, с 1995 по 2005 стоимость домов более чем удвоилось. Почему это произошло? Из-за "доступности жилья".
Как покупается жилье заграницей? Традиционно, надо было сделать 20% начальный взнос и потом платить по 8-9% годовых (так было до середины 90-х). Постепенно (через эмиссию ничем не обеспеченных денег) условия менялись. Первоначальный взнос упал до нуля, а ставка по кредиту упала до 4-6%, а ARM была и того ниже, иногда по 2.5% в год (ниже реальной инфляции).
Все это привело к тому, что ежемесячные взносы упали. Или, более точно, за тот же ежемесячный платеж, можно было взять больше денег в кредит и (в теории) купить себе "больше дома". И все бросились покупать дома, что неизбежно приводит к повышению стоимости.
Давайте теперь посмотрим на фундаментальные факторы. Если в 1995 году стоимость дома была более ста тысяч, то дом можно было купить за 3-3.5 года. Зарплата за этот период у американцев не росла (только в соответсвии с инфляцией) и дом в 2007 году можно было купить за 6-7 годовых зарплат. В некоторых штатах этот показатель был 10 лет. Очевидно, что жилье становилось ВСЕ МЕНЕЕ И МЕНЕЕ ДОСТУПНЫМ.
То есть с одной стороны жилье вроде становится дешевле, потому что ежемесячные платежи маленькие, но с другой стороны дороже (по цене). Одновременно дешеветь и дорожать ничего не может, значит, как учит "реальная экономика", что-то не так и коррекция неизбежна.
Это - пример классического противоречия индикаторых экономистов и честных экономистов. В США, в отличие от России, строят много и хорошо, поэтому у них нет проблем с тем, чтобы физически построить больше домов. Но любой "честный экономист" скажет вам, что если традиционно дом стоил 3.5 годовых зарплаты, то единственный сценарий, при котором возможен рост цены домов - это рост реальных зарплат. Если зарплаты растут, то цена на дома может расти, иначе никак.
Нет, говорят "индикаторщики". Цены на дома будут расти потому что ... (далее идет перечисление причин, от желания иметь второй дом, до "инвестирования", до "иммиграции" и так далее).
Самое интересное, что мы видели в США грандиозный рост home ownership - на 10% за этот же десятилетний период. "Честные экономисты" видят это и говорят - доходы не росли, люди не могли позволить себе эти дома, ибо на самом деле они становились не более доступными, а более дорогими (за дом нужно было работать в два раза больше лет), поэтому какими бы не были ставки и доступность кредитов, Мистер Рынок заберет эти дома, а цены рухнут. Собственно, это мы и видим сейчас.
(Если вам интересна ситуация на американском рынке жилья, рекомендую вам http://www.doctorhousingbubble.com/ и http://thehousingbubbleblog.com/)
Я привел в пример рынок жилья, потому что нам предстоит пройти через подобную штуку. Жилье может стать доступным, если его больше будут строить, а люди будут богатеть (ведь строительство жилья надо чем-то оплачивать). Иначе никак. Но если история нас чему и учит, так это тому, что люди ненавидят фундаментальные причины - они хотят чтобы все бралось из воздуха или чтобы Путин решил все проблемы (ну-ну). Так что будет интересно, ибо я уверен, что ботва с доступными кредитами и раздача денег молодым семьям, как способ решения проблемы доступности жилья будет активно продвигаться у нас, несмотря на то, что никаких проблем таким способом не решить. По крайней мере, часть из нас уже предупреждена.
На этой неделе я расскажу, почему с точки зрения "честной экономики" опционные программы - это грабеж акционеров, почему современный фондовый рынок похож на МММ, что такое бинарная экономика и что скрывается за внешнеторговом дефицитом США.
А пока почитайте вот это:
Услуги аутсорсинга для студий веб-дизайна
40 лучших дизайнерских обзоров зимы
Китайские бренды: скрытая угроза
Свежие фото новых MacBook Air, MacBook Fire и MacBook Water
В Постовой попасть очень просто, достаточно, чтобы о вас написали в одном из блогов, которые я читаю. Это первый вариант. И второй вариант, это кинуть 25 баксов (три анонса - идеальный вариант для интересных блогов) на кошелек Z783727074148 или 600 WMR на R857566172303 и связаться со мной Deaddybear AT Mail RU.
P.S. Еще я зарабатываю на продаже рекламы в блоге, PickyDomains, Перце, PPP, MaxBounty, TLA, Кубике, RegNow и Копейке. Рефам помощь, на конкретный вопрос - конкретный ответ. Со "спали тему" и "с чего начать" просьба не беспокоить, все темы давно обсосаны в Копейкиного форуме и у ИжБомжа. И даже не думайте подписываться на мой RSS-Feed
Спонсор месяца - #1 Online pharmacy affiliate program!
posted by UncommonBusiness at 2:54 AM
22 Comments:
Вся эта недорогая ипотека может быть осмысленна, если давать ее только какой-то малой части населения -- цена для всех будет расти, но льгота будет облегчать жизнь для этой категории, перебивая рост.
Ничего подобного. Смотри, допустим есть 1000 свободных квартир и 500 из них ты отдал по дешевой ипотеке. На рынке осталось 500 квартир. Цена растет. Теперь людям надо больше работать, чтобы купить это самые оставшиеся 500 квартир. И жилье становиться еще более недоступным. Никакая ипотека не решит проблемы. Больше строить надо и больше зарабатывать.
Ипотека - это вообще мина замедленного действия. Ипотека - это долгосрочный кредит под залог жилья. Банки столько этих кредитов уже нараздавали, что начался кризис ликвидности (т.е. собственных бабок у них почти нет, все раздали). Отсюда и повышение учетной ставки ЦБ, и предрекаемый пиздец в виде финансового кризиса, прямо как в США. Все всем должны и ни у кого нет денег.
И вообще современная философия быстрых денег побуждает продавать услуги, при этом вкладываться во что-то капитальное рискуют немногие.
Давыдов! Истинну глаголешь! У нас то жилищный пузырь лопнет и ещё как! И потянет за собой всю экономику. Т.к. очень сильно на всём этом завязано. Банки, строительные компании, бюджеты муниципальные (Москва уж 100%) и т.д.. Самое фиговое, что большинство жилья которое в Москве строится не заселяется, а покупается как "актив" в большинстве своём всякими "фондами" и пр.. Рядом с моей работой строится дом. Ещё не сдали, но в свободной продаже квартир уже нет. Цена от 5к. за метр. Чуть дальше элитный комплекс "Золотые ключи" стоит полупустой уже года 3-4. Но квартиры только у риэлтеров есть. Всё ими выкуплено. А фигли. Или продают потихоньку или смотрят как "актив" постоянно в цене растёт. Что с ними будет когда цены рухнут. Будет как в Англии в 80-х. Там тоже строили, строили, а потом резко выяснилось, что покупать по таким ценам просто некому. И дешевле некому. И вообще никто реально не хочет покупать :) Вот их тогда и накрыло. И нас тоже ждёт :(
Смотрю по нашим клиентам. Примерно 50% имеют бизнес так или иначе связанный со строительством или смежными областями. Если накроет, платить им нечем будет, заденет и нас (сфера IT услуг), хотя казалось бы мы к этому не имеем отношения. Вот так вот печально.
Было интересно почитать.
Было интересно почитать. Спасибо автору за статью.
Спасибо за статью, узнал много нового.
В Украине даже блоггеры (а собственно Денис Олейников)сделали попытку прискорить ипотечный кризис, я его поддержал, посмотрим что с етого получиться
Красиво и достоверно написано - для Америки. В России пузырь РН имеет немножко другую природу (ипотеки реально мало), так что и сдуваться он будет по другому.
///Больше строить надо ... ///
Вопрос в том, кому это надо? Все-таки это бизнес, и строить больше чтобы снизить цену с точки зрения девелопера не самое умное поведение...
/// ... и больше зарабатывать. ///
А вот это мне вообще непонятно. Дмитрий, ты же сам говоришь, что доступность при ограниченном предложении вызывает подорожание. Не будь ипотеки, рост доходов точно так же вызовет подорожание жилья...
Да нет, есть 1000 квартир, из них 10 ты отдаешь со льготой. Цена на оставшиеся не может вырасти больше, чем на процент, даже если ты отдашь их бесплатно. :)
Я имел в виду именно то, что массовая дешевая ипотека, как ты и пишешь, противоречит цели дешевого жилья, а вот ипотека как льгота могла бы облегчить жизнь узкой категории. Как и любая другая льгота, например прямая денежная субсидия.
Удивительное дело - все вдруг стали такие умные, так много повыростало спецов по рынку жилья... Где ж вы год назад были, соколики?
Ипотека, значит, дьяволово творенье. Хорошо, допустим мы кредитование запретили. В таком случае, возникает вопрос - а на какие шиши мы будем строить новые дома? Как думаешь, Давыдов, насколько крайне высокие цены влияют на желание застройшиков работать в три смены?
Пока есть две страны Москва и Россия-без-Москвы в Москве квартиры будут продаваться и покупаться всегда.
Если не москвич, то не-москвич купит ту самую квартиру :)
А вот с этим
>Мистер Рынок заберет эти дома, а
>цены рухнут. Собственно, это мы и
>видим сейчас.
я готов поспорить.
Двухкомнатная хата, купленная на ЮЗ Москвы в 2001 году за 39к баксов как стоила год назад 250к так и сейчас стоит столько же... (если не дороже)
Статья грамотная.
..а вот этому я реально верю:
http://www.doctorhousingbubble.com/wp-content/uploads/2008/03/einstein.jpg
Очень последнее время все напоминает антиутопию Рэнд Айн "Атлант расправляет плечи"
Такое ощущение, что в России как раз скоро грядет уже такой момент, что квартиру себе сможет купить только бизнесмен. Ну или топ-менеджер, если по ипотеке. Если, конечно, не рассматривать ситуацию "заработал в столице и купил двушку в мухосрани численностью населения 200 000 человек".
А если рост цен на жильё в России тоже соответствует инфляции, то нефиговая-с инфляция у нас. Очень расходится с реальными заявленными цифрами.
Что людям-то делать? Сидеть друг у друга на головах и по пять человек снимать однокомнатную квартиру? Рожать в общежитиях? Или это нормально, когда в одной двушке живут дедушка-бабушка, мама-папа и сын-дочь?
Ну, Рэнд была идеологом, хотя писателем хорошим - я все прочитал. Но реальная экономика это не идеология, это в некотором смысле, как физика и физические законы. Если бросить камень, то он упадет. И человек делает вывод - камни падают вниз, как и другие объекты. При этом он может даже не знать законы гравитации. И в реальной экономике такие же процессы - нельзя сделать доступное жилье НИКАК, кроме как ФИЗИЧЕСКИ ПОСТРОИТЬ БОЛЬШЕ ЖИЛЬЯ.
Аноним, самое смешное, что решение проблемы "доступного жилья" - элементарное. Отказаться от этого нонсенса в виде "земли сельскохозяйственного назначения". Дать людям строить самим без всяких разрешений. Дайте 200 одобренных проектов, пусть люди сами выбирают и строят в соответствии документацией и все рассосется само собой лет через 10-15.
Дмитрий, заметка интересная, и, как всякая провокационная заметка, однобока.
Ипотека не решает вопрос удешевления жилья. И не должна это делать. Ипотека решает вопрос увеличения платежеспособного спроса. Без спроса не было бы и предложения. Конечно, бессмысленно развивать ипотеку, сдерживая при этом строительство - как сейчас происходит в России.
На примере Чехии, где я живу, могу сказать, что здесь ипотека работает как раз вполне адекватно. Рост платежеспособного спроса привел к резкому росту предложения. Цены, тоже увеличились, но возможность для большинства людей купить жилье увеличилась сильнее. В результате сейчас реально дешевле купить жильё в кредит, чем платить за аренду. Не с т.з. "ведь это своё" и т.д., а буквально по наличным деньгам.
В России же, как всегда, всё перевёрнуто с ног на голову: поток денег на рынок запустили, а строителям развернуться не дали. Плюс коррупция в безумных масштабах. Результат тоже для России обычный: чиновники покупают виллы в Испании, а простые граждане матерятся на взлетевшие цены.
решение проблемы "доступного жилья" - элементарное. Отказаться от этого нонсенса в виде "земли сельскохозяйственного назначения". Дать людям строить самим без всяких разрешений. Дайте 200 одобренных проектов, пусть люди сами выбирают и строят в соответствии документацией и все рассосется само собой лет через 10-15.
Дмитрий, вы отменяете один проблемный шаг и не видите последствий следующего.
1. Едва вы разрешите самовольно-произвольную застройку, цены на стройматериалы сделают очередной скачок вверх и население юбудет вынуждено брать "ипотеку" на стройматериалы.
2. Второй момент - коммуникации. Канализация, электричество, вода, отопление. Нет у нас нормальной инфраструктуры и в ближайшее время не появится. Более того, при произвольной застройке и не сможет появиться ДО её окончания.
Вы видите пробку на светофоре, и предлагаете включить зелёный свет - пусть все проедут и пробки не будет.
Всё правильно. Её не будет НА ЭТОМ СВЕТОФОРЕ.
А все остальные факты вы не принимаете в схему размышлений.
Пока горит зелёный для "нашей" пробки - с перпендикулярных сторон образуются такие же. И за этим светофором на других светофорах будут пробки снова и снова из-за прошедшего потока.
Если порочен весь механизм дорог (денег), то одним действием его не исправишь.
Уверяю вас, что все решится само собой. С инфраструктурой проблемы действительно есть, то люди смогут их самостоятельно решить (у нас в товариществе 50 домов и электроподстанция частная, проблемы с газом и дорогой тоже решили самостоятельно). Главное убрать ненужные ограничение. Там где инфраструктура не позволяет строить, там строить и не будут. Но даже в убитой войне Чечне люди самостоятельно строят дома и живут. Хули нам уж говорить - мы и подавно сможем.
Дмитрий, верно. Для доступности должно быть большее предложение!
А ипотека становится инструментом порабощения. Только подано под соусом заботы...
Post a Comment
<< Home